The Cause for a Pause: Ordinance 27 Moratorium

On December 8, 2021, Aspen City Council passed Ordinance 27, Series of 2021. This ordinance established an emergency moratorium (a temporary prohibition) on specific types of residential development and the issuance of new vacation rental (short-term rental) permits. This action was taken as a response to several concerns that together created the emergency designation, including:

The current state of Aspen’s short-term rental market.
Patterns of residential development and redevelopment.
The impacts of residential development on energy consumption and carbon dioxide emissions.
The availability of affordable housing.
The relationship to Aspen’s ability to sustain a vibrant and sustainable community and economy.

Aspen is not alone in identifying these issues as contributing to a crisis. Many of our peer communities are likewise responding with decisive and unprecedented policies.

The moratorium has an expiration date of June 8, 2022, and the pause on the issuance of short-term rental permits is scheduled to extend until September 30, 2022. In the coming months, Community Development will work with Aspen City Council, expert consultants, and the community to shape potential responses to these daunting challenges. As we move into February, expect to hear more about how you can become involved or contribute your perspective to the implementation of possible solutions.

During this time, we are committed to helping members of the development community with our normal range of services. However, due to the limitations on residential development and the complexity of the interaction of building permits and the Land Use Code, we ask that you allow us to evaluate your project for its relationship to the moratorium prior to submittal.

Building Permit Application Requirements
Effective immediately, all residential building permit applications require a Moratorium Exemption Certificate at permit submission. This certificate, following a brief analysis to make sure that your permit is not subject to the moratorium, will give a clear indication to your permit coordinator and other reviewers that your project is exempt. To apply for an exemption, email complete floor plans and a description of the scope of work to PlannerOfTheDay@gmail.com.

Land Use Applications
Inquiries about the applicability of the moratorium to potential Land Use Applications should include a description of the scope of work with as much detail as possible and be directed to PlannerOfTheDay@gmail.com.

General Questions
If you have any general questions about the moratorium, please feel free to reach out to Ben Anderson at Ben.Anderson@aspen.gov.

Updated Permit Timeline Expectations

Below are the current projected turnaround times for all permits submitted in January 2022 from acceptance of an application for review to complete the first review round.

Mechanical, Electrical, and Plumbing Permits: 2-3 Days
Repairs: 2-3 Weeks
Additional Information: 3-4 Weeks
Re-Roof Permits: 2-3 Weeks
IFFR Permits: 2-3 Weeks
EPIC Permits: 5-6 Weeks
Simple Change Orders: 10-12 Weeks
Response to Comments: 16-18 Weeks
New Minor Permits: 14-16 Weeks
Major Change Orders: 18-20 Weeks
New Major Permits: 18-20 Weeks

For an up-to-date status of your permit’s reviews, please login through your Salesforce account. Instructions can be found here.

Radon Resistant Construction

If you are involved with building a new home or an extensive remodel of a home in Aspen, then you may recall the radon-resistant new construction requirements found in Appendix F of the building code. Appendix F sets out the minimum requirements for installing a passive radon mitigation system. Once installed and testing results to above 4 pCi/L, a passive radon mitigation system can be easily turned into an active radon mitigation system by installing a radon fan.

By building radon-resistant homes, builders and contractors provide a public health service: they help reduce the buyers’ risk of lung cancer from exposure to radon in indoor air. Using common materials and straightforward techniques, builders can construct new homes that are resistant to radon entry. Plus, the cost to the builder of including these features is typically less than the cost to mitigate the home after construction.

RRNC, an integral part of the green building movement, is part of the City of Aspen and Pitkin County building codes and is included in three labeling programs:

More than 1.5 million new homes have been constructed since 1990 with radon-resistant features, based on an annual survey of builders conducted by the National Association of Home Builders (NAHB) Research Center. Obtain radon-resistant new construction information and training via the Colorado Department of Public Health and Environment.
If you have questions about radon in existing homes or would like to obtain a free radon test kit to test your own home, visit aspen.gov/radon.

Recent Revisions to the WELS Ordinance and Standards

Attention landscape and irrigation consultants and contractors: the new requirements for 2022 permit submittals that trigger WELS (Water Efficient Landscaping
Standards) compliance now include:

A requirement for “smart irrigation controllers” on both residential and commercial projects. Previously, these controllers were only required on commercial projects. Smart controllers are an irrigation industry standard and uniformity between customer classes ensures fairness and equity with the application of these requirements (see WELS Section 5.1.4).
For permitted projects requesting a TCO, City of Aspen Utilities require a minimum deposit of $5,000. Larger deposit requirements have not changed and are set out in Section 25.30 of the Municipal Code. A minimum deposit value is required to ensure completion of a WELS final inspection on smaller projects, and the deposit calculation assists an applicant’s construction and financial planning activities (see WELS Section 5.8.3 d.).
All roles, duties, and responsibilities of the Water Efficient Landscaping Ordinance and Standards are now under the purview of the utilities department (the parks department was formerly referenced in the Ordinance and Standards).

Prior to requesting a final inspection from the WELS Reviewer, applicants MUST submit the following:

Professionally prepared plant list and drawings reflecting landscape design and installed landscaping (WELS Section 6.1).
Professionally prepared drawings reflecting the as-built irrigation system (WELS Section 6.2).

More information is available online. You can also contact WELS directly at 970-309-2517.

Security Alarm Systems. Are you registered?

Did you know that The Aspen Police Department will only respond to security alarm activations when the alarm system is registered? Having an alarm system registered with the Aspen Police Department also ensures that they have access to the most current and accurate information for the property in the case of an emergency.

In 2021, the Aspen Police Department responded to more than emergency alarm system activations from properties that were registered. Most of these calls were for false alarms that were activated by user error or faulty equipment. If the Aspen Police Department responds to a false alarm, it could cost the property resident up to $380. Spread the word to property owners and managers to take these steps to help prevent false alarm calls:

Properly train all users, including relatives, children, visitors, and babysitters, on how to operate the alarm system.
Secure doors and windows before turning on the alarm.
Inform the monitoring center of new passcodes and arming codes, and new or removed authorized users.
Service and maintain the system, including batteries, properly and regularly.

Please help Aspen Police Department provide the best response by encouraging property owners and managers to register their emergency alarm system each year at AspenPolice.com, and take care to prevent false alarms.

La Causa de una Pausa: Moratoria Ordenanza 27

El 8 de diciembre de 2021, el Ayuntamiento de Aspen aprobó la Ordenanza 27, Serie de 2021. Esta ordenanza estableció una moratoria de emergencia (una prohibición temporal) sobre tipos específicos de desarrollo residencial y la emisión de nuevos permisos de alquiler vacacional (alquiler a corto plazo). Esta acción se tomó como respuesta a varias inquietudes que juntas crearon la designación de emergencia, que incluyen:

El estado actual del mercado de alquiler a corto plazo de Aspen.
Patrones de desarrollo residencial y reurbanización.
Los impactos del desarrollo residencial en el consumo de energía y las emisiones de dióxido de carbono.
La disponibilidad de viviendas asequibles.
La relación con la capacidad de Aspen para sostener una comunidad y una economía vibrantes y sostenibles.

Aspen no es el único que identifica estos problemas como factores que contribuyen a una crisis. Muchas de nuestras comunidades de pares también están respondiendo con políticas decisivas y sin precedentes.

La moratoria tiene como fecha de vencimiento el 8 de junio de 2022 y la pausa en la emisión de permisos de alquiler a corto plazo está programada para extenderse hasta el 30 de septiembre de 2022. En los próximos meses, Desarrollo Comunitario trabajará con el Ayuntamiento de Aspen, consultores expertos , y la comunidad para dar forma a posibles respuestas a estos enormes desafíos. A medida que avanzamos en febrero, espere escuchar más sobre cómo puede involucrarse o contribuir con su perspectiva a la implementación de posibles soluciones.

Durante este tiempo, nos comprometemos a ayudar a los miembros de la comunidad de desarrollo con nuestra gama normal de servicios. Sin embargo, debido a las limitaciones en el desarrollo residencial y la complejidad de la interacción de los permisos de construcción y el Código de Uso de la Tierra, le pedimos que nos permita evaluar su proyecto por su relación con la moratoria antes de la presentación.

Requisitos de solicitud de permiso de construcción
Con vigencia inmediata, todas las solicitudes de permisos de construcción residencial requieren un Certificado de Exención de Moratoria en el momento de la presentación del permiso. Este certificado, luego de un breve análisis para asegurarse de que su permiso no esté sujeto a la moratoria, le dará una indicación clara a su coordinador de permisos y otros revisores de que su proyecto está exento. Para solicitar una exención, envíe por correo electrónico los planos de planta completos y una descripción del alcance del trabajo a PlannerOfTheDay@gmail.com.

Aplicaciones de uso de la tierra
Las consultas sobre la aplicabilidad de la moratoria a posibles solicitudes de uso de la tierra deben incluir una descripción del alcance del trabajo con el mayor detalle posible y dirigirse a PlannerOfTheDay@gmail.com.

Preguntas generales
Si tiene alguna pregunta general sobre la moratoria, no dude en comunicarse con Ben Anderson en Ben.Anderson@aspen.gov.

Expectativas Actualizadas del Tiempo de Permisos

A continuación se muestran los tiempos de respuesta proyectados actuales para todos los permisos presentados en enero de 2022 desde la aceptación de una solicitud de revisión hasta completar la primera ronda de revisión.

Permisos mecánicos, eléctricos y de plomería: 2-3 días
Reparaciones: 2-3 Semanas
Información adicional: 3-4 semanas
Permisos para volver a techar: 2-3 semanas
Permisos IFFR: 2-3 Semanas
Permisos EPIC: 5-6 Semanas
Órdenes de Cambio Simple: 10-12 Semanas
Respuesta a los comentarios: 16-18 semanas
Nuevos Permisos Menores: 14-16 Semanas
Órdenes de Cambio Mayor: 18-20 Semanas
Nuevos Permisos Mayores: 18-20 Semanas

Para obtener un estado actualizado de las revisiones de su permiso, inicie sesión a través de su cuenta de Salesforce. Las instrucciones se pueden encontrar aquí.

Construcción Resistente al Radón

Si está involucrado en la construcción de una casa nueva o una remodelación extensa de una casa en Aspen, entonces puede recordar los requisitos de construcción nueva resistentes al radón que se encuentran en el Apéndice F del código de construcción. El Apéndice F establece los requisitos mínimos para instalar un sistema pasivo de mitigación de radón. Una vez instalado y con resultados de prueba superiores a 4 pCi/L, un sistema de mitigación de radón pasivo se puede convertir fácilmente en un sistema de mitigación de radón activo mediante la instalación de un ventilador de radón.

Al construir casas resistentes al radón, los constructores y contratistas brindan un servicio de salud pública: ayudan a reducir el riesgo de cáncer de pulmón de los compradores debido a la exposición al radón en el aire interior. Utilizando materiales comunes y técnicas sencillas, los constructores pueden construir casas nuevas resistentes a la entrada de radón. Además, el costo para el constructor de incluir estas características suele ser menor que el costo de mitigar la vivienda después de la construcción.

RRNC, una parte integral del movimiento de construcción ecológica, es parte de los códigos de construcción de la ciudad de Aspen y el condado de Pitkin y está incluido en tres programas de etiquetado:

Más de 1,5 millones de viviendas nuevas se han construido desde 1990 con características resistentes al radón, según una encuesta anual de constructores realizada por el Centro de Investigación de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB). Obtenga información y capacitación sobre nuevas construcciones resistentes al radón a través del Departamento de Salud Pública y Medio Ambiente de Colorado.

Si tiene preguntas sobre el radón en casas existentes o desea obtener un kit de prueba de radón gratuito para probar su propia casa, visite aspen.gov/radon.

Revisiones Recientes de la Ordenanza y los Estándares WELS

Atención, consultores y contratistas de riego y paisajismo: los nuevos requisitos para la presentación de permisos de 2022 que activan WELS (Water Efficient Landscaping
estándares) ahora incluyen:

Un requisito para los “controladores de riego inteligentes” tanto en proyectos residenciales como comerciales. Anteriormente, estos controladores solo se requerían en proyectos comerciales. Los controladores inteligentes son un estándar de la industria del riego y la uniformidad entre las clases de clientes garantiza la justicia y la equidad con la aplicación de estos requisitos (consulte la Sección 5.1.4 de WELS).
Para los proyectos permitidos que solicitan un TCO, los Servicios Públicos de la Ciudad de Aspen requieren un depósito mínimo de $5,000. Los requisitos de depósito más grandes no han cambiado y se establecen en la Sección 25.30 del Código Municipal. Se requiere un valor de depósito mínimo para garantizar la finalización de una inspección final de WELS en proyectos más pequeños, y el cálculo del depósito ayuda a las actividades de planificación financiera y de construcción del solicitante (consulte la Sección 5.8.3 d. de WELS).
Todas las funciones, deberes y responsabilidades de la Ordenanza y Normas de Paisajismo Eficiente en Agua están ahora bajo el control del departamento de servicios públicos (anteriormente se hacía referencia al departamento de parques en la Ordenanza y Normas).

Antes de solicitar una inspección final del Revisor WELS, los solicitantes DEBEN presentar lo siguiente:

Lista de plantas y dibujos preparados profesionalmente que reflejen el diseño del paisaje y el paisaje instalado (WELS Sección 6.1).
Planos preparados profesionalmente que reflejen el sistema de riego construido (WELS Sección 6.2).

Mas información disponible en línea. También puede comunicarse directamente con WELS al 970-309-2517.

Sistemas de Alarma de Seguridad. ¿Estás registrado(a)?

¿Sabía que el Departamento de Policía de Aspen solo responderá a las activaciones de alarma de seguridad cuando el sistema de alarma esté registrado? Tener un sistema de alarma registrado en el Departamento de Policía de Aspen también garantiza que tengan acceso a la información más actualizada y precisa de la propiedad en caso de una emergencia.

En 2021, el Departamento de Policía de Aspen respondió a más de activaciones del sistema de alarma de emergencia de propiedades que estaban registradas. La mayoría de estas llamadas fueron por falsas alarmas que se activaron por error del usuario o equipo defectuoso. Si el Departamento de Policía de Aspen responde a una falsa alarma, podría costarle al residente de la propiedad hasta $380. Haga correr la voz entre los propietarios y administradores de propiedades para que tomen estas medidas y ayuden a prevenir llamadas de falsa alarma:

Capacite adecuadamente a todos los usuarios, incluidos familiares, niños, visitantes y niñeras, sobre cómo operar el sistema de alarma.
Asegure puertas y ventanas antes de encender la alarma.
Informe al centro de monitoreo de nuevos códigos de acceso y códigos de armado, y usuarios autorizados nuevos o eliminados.
Repare y mantenga el sistema, incluidas las baterías, de manera adecuada y regular.

Ayude al Departamento de Policía de Aspen a brindar la mejor respuesta al alentar a los propietarios y administradores de propiedades a registrar su sistema de alarma de emergencia cada año en AspenPolice.com y tener cuidado de evitar falsas alarmas.

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